Rumah adalah salah satu kebutuhan mendasar bagi semua orang karena menjadi tempat untuk singgah di kala lelah. Apalagi dengan adanya program kredit kepemilikan rumah (KPR) semua orang jadi semakin mudah membeli unit rumah. Ada baiknya sebelum membeli rumah, Anda tahu simulasi KPR.
Dengan simulasi, maka Anda bisa tahu berapa biaya yang sekiranya Anda perlukan untuk membayar down payment (DP) dan cicilan per bulannya. Tanpa simulasi, maka Anda bisa saja kesulitan untuk memperkirakan berapa biaya yang dibutuhkan untuk membeli sebuah rumah.
Rumus Simulasi KPR yang Perlu Anda Ketahui
Rumah merupakan kebutuhan utama, menjadi tempat yang selalu dituju setelah melakukan berbagai aktivitas seharian. Bagi pasangan yang telah menikah, rumah adalah kebutuhan yang tidak bisa dielakkan.
Membeli rumah secara tunai bagi pasangan yang baru menikah mungkin adalah salah satu hal yang sulit untuk direalisasikan. Apalagi harga properti setiap tahunnya selalu naik dan penghasilan Anda setiap bulannya juga masih pas-pasan.
Maka dari itu, Anda bisa memanfaatkan adanya KPR untuk bisa mendapatkan rumah dengan sistem cicilan. Jangan menunda-nunda untuk memiliki rumah selama Anda bisa mengajukan KPR.
Nah, sebelum mengajukan KPR, maka Anda perlu tahu nih rumus simulasinya agar bisa memperkirakan berapa uang yang harus Anda keluarkan untuk uang muka dan bayar angsuran. Berikut adalah cara untuk menghitung kisaran cicilan yang harus dibayarkan ketika mengajukan KPR :
1. Hitung Uang Muka
Sebagaimana peraturan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia, maka kisaran uang muka saat proses pengajuan KPR setidaknya adalah 15% untuk rumah tapak yang dibeli pertama. Lalu 20% untuk pembelian rumah kedua kemudian 25% untuk pembelian rumah berikutnya.
Tarif uang muka yang dikeluarkan tidak bisa ditentukan karena kebijakan antara satu bank dengan yang lainnya ini berbeda.
Nah, simulasi kredit yang bisa diperkirakan jika rumah yang Anda beli ini tarifnya adalah 200 juta, maka uang muka yang harus Anda keluarkan adalah :
Uang muka sebesar = 15% x harga rumah
= 15% x Rp 200.000.000
= Rp 30.000.000
Nah, berdasarkan hasil hitungan yang ada di atas, maka pokok kredit yang bisa Anda hitung ialah :
Pokok Angsuran = Harga rumah – Uang Muka
= Rp 200.000.000 – Rp 30.000.000
= Rp 170.000.000
Jumlah angsuran yang dibebankan kepada Anda selanjutnya adalah 170 juta. Namun, selain uang muka di awal, biasanya bank memberikan beberapa biaya tambahan seperti :
- Biaya Provisi
Apa sih biaya provisi itu? Jadi, provisi adalah biaya administrasi yang diminta oleh pihak bank kepada nasabah yang mengajukan KPR. Tarif administrasi bisa berbeda-beda, tergantung kebijakan bank. Pada umumnya, bank menetapkan 1% dari uang angsuran yang telah dipinjamkan.
Simulasinya adalah:
Biaya provisi = 1% x Rp 170.000.000
= Rp 1.700.000 juta
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Adapula BPHTB yang masuk dalam tambahan kredit yang Anda ajukan. Anda akan dikenakan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) oleh pihak bank. Tarif NJOPTKP ini ini berbeda-beda, tergantung pada kebijakan suatu daerah.
Umumnya, nilai BPHTB adalah 5% dan NJOPTKP di kota Semarang misalnya, adalah Rp 20 juta, maka cara hitungnya adalah:
Pajak pembelian = 5% BPHTB x (Harga Rumah – NJOPTKP)
= 5% x (Rp 200.000 – Rp 20.000.000)
= Rp 180.000.000
- Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
PNBP adalah besaran biaya yang harus Anda bayarkan saat melakukan pengajuan Biaya Balik Nama (BBN). Biasanya kisaran tarifnya ini adalah Rp 50.000 dan bisa berubah tergantung kebijakan yang ditetapkan pemerintah. Rumus menghitung PNBP adalah :
PNBP = (1/1000 x harga rumah) + Rp 50.000
= (1/1000 x Rp 200.000.000) + Rp50 ribu
= Rp 250 ribu
- Biaya Balik Nama (BBN)
Proses untuk melakukan balik nama pada rumah yang hendak dibeli biasanya tergantung pada kesepakatan awal dan kebijakan bank. Biasanya, rumus untuk menghitung BBN adalah :
BBN = (1% x Harga Unit Rumah) + Rp 500 ribu
= (1% x Rp 200.000.000) + Rp 500 ribu
= Rp 2.500.000
Untuk tambahan Rp500.000 yang disebutkan pada rumus di atas sebenarnya hitungan tahun ini. Tarif tersebut juga bisa berubah seiring waktu.
Selain beberapa tarif tambahan biaya yang disebutkan di atas, Anda juga perlu menganggarkan biaya untuk sewa notaris.
2. Biaya Angsuran KPR Plus Bunga
Sudah tahu kisaran uang muka yang harus Anda keluarkan? Sekarang saatnya Anda menghitung berapa kisaran cicilan atau angsuran yang harus Anda keluarkan setiap bulannya.
Pada umumnya, Anda akan dikenakan suku bunga dalam setiap angsuran yang Anda keluarkan setiap bulannya. Besaran bunga antara satu bank dengan yang lainnya ini berbeda, ya!
Ada baiknya jika Anda meneliti bank mana yang memberikan beban suku bunga rendah pada cicilan KPR agar tidak memberatkan Anda.
Apabila bunga yang dibebankan adalah 10% setahun dan tenor Anda adalah 5 tahun, maka simulasinya adalah :
Cicilan per bulan = (Pokok kredit x bunga per bulan) / [1-(1+ suku bunga per bulan) ^ (Jumlah tenor dalam hitungan bulan)]
= (Rp 170.000.000 x 10% : 12) / [1-(1+10%/12) ^(-60)]
= Rp 3.6538.174
Total pinjaman dan bunga = Angsuran setiap bulan x tenor
= Rp 3.6538.174 x 60
= Rp 219.490.440
Total Bunga = Total pinjaman bank dan bunga – Pokok Kredit
= Rp 219.490.440- Rp 170.000.000
= Rp 49.490.440
Rumus perhitungan di atas hanyalah gambaran kasar yang bisa Anda gunakan untuk memperkirakan besaran uang yang harus dikeluarkan untuk membeli secara KPR. Simulasi KPR sangat penting untuk mengatur keuangan yang harus dikeluarkan ke depannya jika proses pengajuan disetujui oleh bank.